改善性需求将逐渐启动
慈溪楼市改善性需求已被压抑了4年，何时启动，成了社会关注的焦点。
乡镇企业主和城市改善性需求，构成了慈溪住宅商品房购房主力。但从2010年开始，随着国家限购等抑制需求政策影响逐渐加深，主力随之退居次席，刚性需求显山露水。目前，随着住宅商品房限购正式取消，改善性需求将逐步进入市场。
慈溪主力购房群体分为三类：
一是大举进城买房的乡镇企业主。有关人士分析，乡镇企业主进城买房主要有三个原因：第一，随着中心城区改造提升步伐加快和高档小区的出现，进城可以改善居住和生活品质。据了解，以前，城区商品房品质和配套均处于较低水平，主要购买者为城区居民，乡镇企业主进城购房比较少，他们更愿意在工厂附近建设私房居住。近年来，城区高端楼盘不断出现，近期进入市场，吸引了乡镇具有较高收入的群体置业。第二，乡镇企业主手中现金充足。这些企业主，经过数年甚至数十年的打拼，企业进入了稳定持续的发展通道，个人身家不菲，拥有财富达上千万元、上亿元者大有人在。这些群体现金充沛，他们比较轻松地就能购买对于普通人来说是“天价”的高档住宅。第三，是为子女买房。大多数企业主为“五○后”或是“六○后”，他们的子女大多处于谈婚论嫁的年龄，迫切需要准备婚房，有的子女还比较小，但他们也更愿意子女们以后在城里生活。慈溪拥有数量众多的工商私营企业主，这个群体资金实力雄厚、购买消费能力强劲，注重对生活品质的追求，具有超前的审美能力，对品质高档、物业管理完善、人文气息浓郁的高端物业有强烈的消费需求。
二是城区改善性住房需求者。我市房市快速增长期从1998年下半年开始，到2008年将近10年的时间里，主要参与者是城市工薪价层。经过近些年的财富积累，相当一部分人具备了较强的购买能力，这些富裕起来的城市新贵对居住产生了更高的需求，通过购买高档住宅以提高生活品质。
三是外来创业者和企业高管。随着慈溪经济社会的发展和新型城市化的推进，大量的外来人员到慈溪创业，不少人在慈溪的事业发展较好，具备了相当的经济基础，为了事业更好更稳定的发展，家人也来慈溪生活，买房成了迫切需要。一些大的企业，近年来外聘不少职业经理人，这些高学历、高技术人才大都收入较高，有的在企业还有股份，经济条件不错，为更好的工作和生活，开始在慈置业。
以“限购令”为代表的楼市调控组合拳，使慈溪三类主要购房者失去了购房资格。改善性需求压抑了4年，但需求仍在，人们追求更好生活品质的步伐不会停下，取消限购以后，这些购房者将重新回到市场，并重新成为慈溪住宅商品房市场的主力。
高端楼盘将成为直接受益者
限购限制了具有较强购买力的购房群体，高档楼盘很受伤，限购取消是重大利好。
随着近年来新型城市化的展开，梵石、华润、绿城、金地、保利、复地、龙湖等知名房企的到来，恒元、相原等本土企业的迅速崛起，慈溪住宅商品房品质快速提升。梵石壹方大厦和双囍花园、绿城玫瑰园和慈园、恒元悦府和悦城……这些以前只有在上海、杭州等大城市才可以见得到的精品楼盘，走进了慈溪市民的生活。
绿城玫瑰园和慈园推出的法式平层官邸是绿城新一代高端产品，它借鉴欧洲文艺复兴时期建筑精髓，遵循帕拉蒂奥新古典主义风格，是一种严格按照欧洲新古典主义建筑近千年的规律范式建造的官邸式豪宅，无论建筑、景观、室内精装修、私家庭院，还是地下空间，颇具高端别墅的尊贵与舒适。之前平层官邸产品在北京御园、杭州留庄一经推出就引起轰动，备受赞誉，北京御园还荣获了2009年联合国人居大奖。
梵石房产以精工细造著称。梵石房产的前身是在杭州的房地产业中声名显赫的大型房企——南都房产。梵石房产的核心团队大都参与了浙江房地产业的发展全程，他们的长期历练和专业坚持构成了梵石对建筑品质的控制能力，他们开发的白马公寓、西湖高尔夫别墅和九树公寓等，代表各个时期杭州顶级高端楼盘，杭州房产界经典的建筑作品。在壹方大厦和双囍花园建造过程中，为达到设计要求，不计成本。双囍花园外立面底部和顶部采用自然面沙岩，中间部分采用清水砖干挂立面，远远看去，并不十分惹眼，其实是一种极为消耗人力物力的作法。为让房子宛如城堡，双囍花园的石材厚度达12厘米，而普通石材立面厚度为2.5厘米左右，转角处用整石砌筑。红色的清水砖其实是一种特别烧制的陶土砖，造价是平时看到的红色粘土面砖的十倍，上海世博会汉保馆和著名的北京“钓鱼台七号”外立面就是使用的这种清水砖。双囍花园墙体由里而外分为围护墙体中空部分和清水墙体，总厚度达50厘米，集中体现了建筑历史的厚重感和保温隔热的功效。
在房产品质上孜孜以求的本地房地产开发企业，以恒元置业为代表。恒元置业本着“尊重土地，尊重人”的开发理念，开发的恒元悦府和恒元悦城等项目，是慈溪新一轮城市化住宅产品的标杆之作。精装修悦府项目240-510平方米户型，大阳台、客厅开间达12米，令人震憾，恒元置业与中建国际、贝尔高林、香港PAL以及中原地产合作，在房子的品质上有了很大程度的突破，如双入口大堂、 80%无柱设计等。位于文化商务区内的恒元悦城在设计上体现了东西方文化的交融，日本设计师光井纯和香港设计师梁志天、梁景华，都是精通中西方建筑风格的大师，由他们担纲恒元悦城的建筑设计和室内设计。悦城以3.6米单层层高、全地暖覆盖、安全室设计和三重入户大堂的四大营造创想，比肩京沪杭一线作品。在营造过程中，精益求精，为保证墙面颜色符合设计要求，设计大师梁志天亲自从香港来到慈溪，现场施工把控。
上林原著别墅悠然筑于原生山林湖泊之中，群山环绕、湖水相邻，以其独特的山水资源成就不可复制的城市山水纯居生活社区。上林原著保证了法式别墅纯正性，其中正礼序的法式皇家园林、经典纯粹的三段式设计、严谨对仗的建筑形态、厚重凝魂的纹理、宏伟大气的炼色布局，呈现出法式宫殿建筑之气度。上林原著为一部分追求舒适和自然的居住方式的人们提供了一种新的生活方式，被称之为“生命的刚需”。
近年来，慈溪住宅小区在景观和居住配套方面，亮点纷呈。现在，一些高档住宅小区到处是草木繁茂、鸟语花香的景象，一到春天，双囍花园内樱花盛开，一片雪白的世界。高品质的楼盘在小区外立面干挂石材、人车分流、景观、会所、商业配套和物业管理等方面都予以充分考虑，大大地提高了居住品质。
但是，这些高档楼盘是受限购影响比较大的。“限购2套”政策，使许多有实力购买高价位房源的购房者无法购房，这在很大程度上限制了对高档楼盘的需求量。在我市一些高档楼盘三四百万一套相当普遍，千万元以上的房源也时时可见，能够购买这些“豪宅”的购房户一般都拥有相当雄厚的资产。但同时，这部分群体各自家庭名下也往往已经有了不少房产。在“限购2套”的政策下，多数已无法再以自己家庭的名义购房。在这种背景下，我市高档住宅的购房需求被大幅限制，也影响到此类房源的销售。据了解， 2011年底，一处高档楼盘推出的100多套房源中，半年只售出10多套，许多潜在客户就是因为此次限购政策，而无法再行购房。
市场分析人士认为，这次取消限购，对高端楼盘是重大利好。取消限购后，具有较强购买力的购房者进入市场，主要目标还是高端商品房。首先，高档商品房具有稀缺性，绝佳的区位优势、优良的配套、优美的环境和精细的建筑品质等等条件，对追求生活品质的群体具有很大的吸引力；其次， 4年限购下来，慈溪房价经过深度调整，在价格方面比较实惠。
下半年慈溪楼市供求两旺可期
限购取消后，慈溪主力购房群体将逐步入场，加上此前比较活跃的刚需购房群体，市场需求将逐渐趋旺。经历了上半年慈溪楼市量价齐跌的深度调整之后，目前，一些利好因素正汇集到一起。
第一，政策暖风吹拂。除了限购取消这一重大利好，信贷政策也现松动。距离5月央行召集商业银行开座谈会“喊话”要求力保首套房贷政策之后， 6月房贷市场出现略微松动的迹象，全国最低房贷利率回归8.5折。调查数据显示： 6月首套房房贷利率较5月开始松动，表现在折扣利率增加、放款速度明显加速， 6月折扣利率占比5.08%较5月折扣利率占比4.78%环比增长。作为对央行“喊话”的回应，近期，四大行已经增加了房贷额度，而且贷款审批时间也有明显加快。四大行之外，此前因额度紧张暂停房贷业务的民生银行、招商银行因获批降低0.5%的存款准备金率，近日也在一线城市中的上海和深圳重启了房贷业务。
第二，经济基本面逐渐好转，区域整体购房能力将有所提升。慈溪经济的动力来自于外贸出口，依赖于传统制造业，外贸出口和制造的状况就是慈溪经济的基本面。受国际金融危机的影响，从2009年下半年到2010年，国际市场出现了短暂的“补库存”，慈溪外贸出口迅速增长，但是，欧美等主要出口市场此后一直总体疲软，在市场竞争进一步加剧的情况下，利润出现下降。由于“家电下乡”等刺激政策的退出，以及国内市场供过于求的市场格局，近年来，慈溪制造受到越来越大的挑战。区域经济基本面的乏力，影响到区域的消费力，也影响到住房的购买力。
但随着近期外贸出口强劲反弹，慈溪经济基本面将逐步回暖。发达国家强势拉动传统商品持续增长，我市对发达国家进出口总体呈增长态势。据了解，欧美日这三大经济体合计占我市对外贸易总额的50%。上半年，我市对欧美日进出口158.7亿元，增长7.3%，其中，我市对欧盟和美国出口分别为81.4亿元和44.4亿元，同比增长14.1%和10.3%。今年二季度外贸出口数据，更加振奋人心： 4月份我市外贸出口8.3亿美元，同比增长15.6%； 5月份外贸出口8.5亿美元，同比增长15.2%； 6月份外贸出口8亿美元，同比增长8.3%。外贸出口的强劲回升，必将带动工业的增长，住宅、汽车、零售等行业市场环境将随之得到改善。
第三，房价经过两年的调整之后，已具有相当的吸引力。近年来，在部分楼盘降价的影响下，“以价换量”成为共识，整体房价呈下降趋势。目前慈溪房价，相同的品质房源，基本回到了2008年的水平；部分房源，售价已低于成本价。近年来，慈溪房产市场总体出现了供过于求的市场特征，销售速度放慢，不少在售高品质楼盘已经竣工，可以买到现房。买现房的最大好处，就是可以眼见为实，可以清清楚楚地看到自己所买的房屋户型到底好不好，房屋的朝向、采光等等实际情况，各个房间的大小是否合适。现房已是成品，买家可以把楼盘里里外外看个透，水电设备这些内在的东西还有园林、景观等等外在的东西一目了然，看中了才买。现房能最真实、最准确、最具体地把房屋及社区配套完全地呈现在面前。
第四，每一次深度调整之后，必将迎来一波反弹。每一次房市深度调整，必将引来一大批购房者入市，从而引旺市场。受限购限贷等宏观政策的影响，以及2011年新房大量入市， 2012年上半年，慈溪房产市场房价出现了一次较大的结构性调整，部分普通商品房降价幅度达20-30%。这次价格调整后，从2012年下半年到2013年上半年，近一年中，慈溪房产市场出现了旺销的局面，其中2013年上半年成交2056套，为历年同期最高成交量。市场不破不立，调整到位，就是市场反弹的开始。今年上半年，慈溪房产市场的调整比2012年范围更广，幅度更大。为了酝酿一个更大级别的反弹，这样充分的蓄势是必要的。
