半年内两次出台住宅商品房限购政策
住宅商品房限购，是国家对部分房价上涨过快的城市的一种调控措施。慈溪的限购，虽然文件是慈溪当地发的，其实是对国家、宁波市调控政策的响应。
第一次限购，发生在2010年10月，其核心内容是：每户家庭在当年10月9日后只能新购一套住房。
2010年10月15日，慈溪住房限购政策在万众瞩目下出台。根据《关于落实住房限购政策管理工作的通知》（慈建设【2010】 223号）规定，我市每户家庭在今年10月9日后只能新购一套住房。慈溪的楼市新政没有许多人心中所期待的那样，会比宁波的“限购令”宽松一些；也没有激进派所希望的那样，实行更为严厉的政策，该政策更多的是在宁波市政府办公厅甬政办发【2010】 230号文件这个大纲下，明确了具体的细则。但限购令已在慈溪实实在在地落地了。
根据规定，从2010年10月9日那天起，我市户籍居民家庭（含部分家庭成员为宁波大市户籍居民的家庭）只能新购一套住房；能够提供在宁波大市1年以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非宁波大市户籍居民家庭只能新购一套住房。对于无法提供在宁波大市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非宁波大市户籍居民暂停购房。
其中，家庭新购住房是指家庭成员（包括购房人、配偶及未成年子女）在2010年10月9日后办理存量住房（即通常人们所称的二手房）过户手续，或者网签商品住房（一手房）买卖合同。新购商品住房以商品房预（销）合同备案信息系统网签买卖合同的时间为准，新购存量住房以房产过户受理时间为准。
根据限购文件对家庭成员的规定，特殊情况家庭仍能够购买两套住房。考虑到成年子女随时可以进行分户，此次限购一套的家庭成员只包括了购房人、配偶和未成年子女。也就是说，如果家庭成员中有已满18周岁的子女，除了父母可以按照规定新购一套外，该成年子女也可以新购一套。另外，对于年满22周岁达到法定结婚年龄的，若户口本中没有配偶信息，需到民政局办理相关的婚姻情况证明。
根据国家、宁波有关规定， 2011年2月，慈溪再次出台住宅商品房限购政策。这次限购主核心内容是：“在宁波大市已有2套及以上住房的宁波大市户籍居民家庭”等三类人群不能再购房。
根据该文件规定，以后市民若想购房，必须首先到市房管中心申请办理《宁波市家庭住房记载情况证明》。购房家庭名下只有一套或没有住房的（包括农村住房），才有资格购房；若购房户名下已有2套住房的，在卖掉1套或2套之后，才有资格购房。此次限购政策在取消上年10月“限新购一套住房”政策的同时，将每户家庭原拥有住房套数作为审查范围，调控力度进一步加大。
根据规定，对以下两类人群暂定限购1套住房：在宁波大市已有1套住房的宁波大市户籍居民家庭；能提供自购房之日起算的前2年内在宁波大市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的在宁波大市无房的非宁波大市户籍居民家庭。若两户及以上家庭共同新购住房的，须分别符合住房限购政策，方能办理商品房买卖合同备案和房屋登记手续。
对以下三类人群暂停在宁波大市内向其出售住房：在宁波大市已有2套及以上住房的宁波大市户籍居民家庭；已有1套及以上住房的非宁波大市户籍居民家庭；不能提供自购房之日起算的前2年内在宁波大市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非宁波大市户籍居民家庭。对违反规定购房的，房管中心将不予办理房屋登记。
宁波大市户籍居民家庭，是指全部或部分成员为宁波大市户籍居民的家庭，家庭成员包括购房人、配偶及未成年子女。如果家庭成员中有已满18周岁的子女，除非父母两人和该成年子女名下分别都已有2套住房，否则仍可以按规定购房。对于年满22周岁达到法定结婚年龄的，若户口本中没有配偶信息，需到民政局办理相关的婚姻情况证明。
限购在一定程度上抑制了房价过快上涨
虽然2010年10月的限购政策出台在时间上晚了一些，但还是对上涨过快的房价起到了一定的抑制作用。
慈溪市房地产管理中心统计数据显示： 2010年，全市商品房成交均价为每平方米13878元，比2009年上升45.7%。
2009年下半年，随着国际金融危机影响的逐渐远去，慈溪楼市迎来一波过快的上涨行情。从2009年3月底开始，慈溪楼市开始启动，但房价处于相对低位。市房地产交易中心合同备案情况表明：从3月1日到4月20日，全市新房交易量达到375套，成交面积达到51846平方米，成交均价为7203元。成交量最大的是康鑫梵石花园，近段时间以来成交量达到131套。其中（2008026）康鑫梵石花园36#37#38#3月成交21套， 4月成交26套；（200815）康鑫梵石花园3月成交21套， 4月成交41套；（200816）康鑫梵石花园12#13#3月成交10套， 4月成交12套。同一时期情况比较类似的还有恒元新境、枫华富地、城市桃园等楼盘。
随着成交量的放大，房价开始节节攀升。比较典型的是2009年12月，当月成交950套，成交数量占到全年的五分之一，成交金额18.2亿元，成交均价每平方米12579元。当月一大批楼盘集中上市，其中，万翔美域当月成交386套，华润中央公园成交153套，尚南华庭成交90套，金色港湾成交49套，梵石花园成交37套。 2009年下半年慈溪房地产市场升温，市场需求旺盛，但是开发建设的速度跟不上购买需求，于是相当多的购房者到房地产开发公司预定房源，实际已经完成销售，只是还没有签订合同，符合开盘条件后， 12月出现集中签约的情况。
2010年，慈溪楼市基本上延续了2009年下半年以来的量价齐升的走势。比较有代表性的是2010年9月，据房管中心统计数据显示，当月我市商品房均价为每平方米17826元，与8月每平方米13675元的均价相比，环比增长30.4%；与上年9月每平方米12756元的均价相比，同比增长39.7%。当月共成交商品房673套，创下年内新高，成交总金额达到18亿元。
当然，这一时期房价上涨较快还含一些高档楼盘因品质较高，或是精装修等因素。比较具有参考价值的还是用同一盘楼作比较。前面提到的， 2009年上半年比较热销的梵石花园、枫华富地、城市桃园和恒元新境等楼盘，均在2010年底交付，同一套房子，这时的二手房市场价每平方米上涨了5000元左右，涨价幅度在80%左右，有的价格翻番。
“限购令”使每户家庭的购房权利成为稀缺资源，客观上防止了炒房者无限制的购房。同时，以“限购令”为代表的此次楼市调控组合拳，也对那些潜在的购房者产生了重要影响，使他们在购房选择上更趋向于观望。自2010年10月下旬开始，我市商品房交易量持续下降， 11月份商品房只成交179套， 12月份慈溪楼市延续着前两个月的走势，仍旧平淡。
据房管中心工作人员介绍，自从2011年2月24日实行限购新政以后，前来开具证明的购房户也不算少，但办理合同备案或是二手房过户的数量明显减少。三周时间内，购房户共申请开具《宁波市家庭住房记载情况证明》 248份，房管中心已全部审核完成，其中共有155份证明已被前来开具证明的购房户领走。另一方面，实际交易量仍然处于低位：在将近三周的时间内，商品房只成交了63套；二手房过户的只有81套。
限购政策实施后，很多购房户的心理预期也发生了变化，购房群体的观望气氛日渐浓郁，成交量回落，慈溪楼市开始退烧。
限购加剧了住宅商品房市场供求失衡
2011年开始，大量商品房集中推向市场，慈溪住宅商品房市场由“供不应求”转向“供过于求”，限购加剧了供求失衡。 3年来，慈溪商品房市场经历了两轮降价，市场也由改善性需求占主导转变为刚性需求占主导。
由于新型城市化加快推进和2009、2010年楼市的火爆，慈溪住宅商品房开发步伐大大加快。从2009年开始，我市加大了土地供应力度，当年共推出住宅用地907.8亩，其中中心城区推出624.24亩。 2010年我市共出让住宅（包括商住混合）用地23宗，共1142.25亩，其中，中心城区推出住宅用地11宗，共763.43亩；乡镇共出让住宅12宗，共378.82亩。
2011年，我市住宅商品房市场供应量出现井喷，全年新增应备案住宅商品房8549套，建筑面积超过了129万平方米，同比分别增长107%和114.5%。当年，全市共有23个住宅项目楼盘取得了预售许可证，新备案楼盘数量达到了452幢，同比增长188%。这其中，高端住宅的别墅、联排产品以及高品质的高层房源占据了住宅市场的半壁江山，另外，面积在140平方米以下总价在150万元以内的房源也有不少进入了市场。到2011年年底，住宅商品房库存量达到7405套，建筑面积达113万平方米。
限购将主力购房群体排除在市场之外，市场需求尤其是高档商品房的需求减少，供求矛盾日益突出。 2012年3月中旬，国家再次表态对房价调控的决心之后，慈溪部分房产项目再也撑不住了，祭出了“降价”白旗。在这次房价调整中，比较有代表性是天赐家园项目。这个楼盘于2011年初开盘，是慈溪市场2011年“第一盘”，开盘均价为每平方米11500元左右，开盘后成交并不理想。在经过1年时间的等待和观望之后，大幅度调整销售价格，每平方米均价为8000元左右，降了3000多元。随后，柏顿嘉园也推出大批特价房，这些房源均价也在每平方米8000元左右，白金湾在原有的低价基础上，推出部分特价房，同时加大促销力度。天赐家园、柏顿嘉园和白金湾三个楼盘排在了2012年销售前十名的的榜单上，全年分别成交161套、 165套、 252套。商业房产联盛公寓在市场压力下，也开始推出大批的特价房，从5月开始，分两次推出500多套均价在每平方米8000元左右的特价房，由于楼盘区位优势明显，引来大批投资者下单。
部分开发商“以价换量”，终于打破楼市僵局，住宅商品房成交量逐渐放大。 2012年下半年，慈溪商品房市场高潮迭起。慈溪房地产管理中心统计数据显示， 2012年下半年，全市住宅商品房成交2600多套，逼近2011年全年的成交量： 7月成交270套； 8月687套； 9月454套； 10月353套； 11月340套， 12月544套。
2013年上半年，慈溪商住宅商品房市场延续了2012年下半年以来旺销的走势，高潮迭起。复地卸溪雅园、龙湖香醍漫步、恒元悦城等重点楼盘相继推向市场， 1月、 5月，单月成交量分别达到506套和505套， 2013年上半年成交2056套，是有记录以来同期慈溪住宅商品房最大成交量。
这样，从2012年以来，慈溪房产市场刚性需求成为主力。从成交面积上看，小户型占据的比重较大，例如，2012年8月份成交的687套房源中， 90平方米以下户型面积成交213套，占当月新房总成交量的31%， 140平米以下户型面积成交500多套，占总成交的7成以上，刚需小户型仍然扛起近年来慈溪楼市走量的大旗。
但是，没有改善性需求进场，刚需独撑市场终不能持久。 2013年下半年以来，慈溪住宅商品房成交量持续下降。据统计，今年上半年全市住宅商品房成交1083套，是从2009年以来6年中，慈溪住宅商品房上半年成交量最低点：2009年1796套， 2010年1455套， 2011年1391套， 2012年1419套， 2013年2056套， 2014年， 1083套。这6年中，只有2009年和2013年上半年，慈溪住宅商品房成交量超过1500套， 2010年上半年因为市场商品房供应量有限，成交量没有超过1500套， 2011年和2012年，受限购和限贷等国家宏观调控政策的影响，成交量较为低迷。 2014年上半年跟成交量较低的2011年上半年相比，也相差了308套。
今年3月24日，美华·银桂苑推出房产大幅降价的广告，降价幅底高达20%以上，每平方米降低销售价3000元左右。这是近5年来第一个公开降价的楼盘，令人意外的是，如此大幅度的降价，市场反应平平，售楼部没有出现抢购场面。其他一些楼盘也暗地里调低了价格，这是我市实施限购以后，第二次房价调整。今年上半年，慈溪住宅商品房成交均价为每平方米10813元，同比下降11.5%。数据反映出，除了乡镇楼盘成交量占的比重较大外，中心城区房价也有所下降。
面对量价齐跌的局面，慈溪市场对取消限购翘首以盼。
3月13日上午，国务院总理李克强在回答中外记者提问时称：“房地产问题是个大问题，直接关系人民群众的住房问题。我们需要根本不同人群的需求，根据不同城市的情况，分类施策，分城施策。”这给了慈溪房地产市场一个非常大的想象空间。终于， 7月30日，宁波宣布松绑限购，慈溪实施近4年的限购政策正式取消。
