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业内人士解读宁波"楼市新规" 有这三大利好
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  2017-12-20 09:47

  近日,宁波市住建委、市发改委联合发布《关于加强商品房及其机动车停车位(库)租售管理的通知》(下简称“通知”),对商品房预售、销售、停车位(库)租售等方面作出了新的规定,调整商品房预售许可最低规模、加强车位(库)租售管理。新规执行后,对宁波楼市会有何影响?对此,金报记者采访业内人士,进行解读。

  今年,宁波楼市调控连续打出“组合拳”。调控的具体措施从区域限购,再到两年内不许出售,再到调整商品房预售许可最低规模,以及严厉打击中介的炒作违规行为等。“即使在这样的政策压力下,后期的调控举措也许还会随着市场的态势而相继跟进。预计明年楼市会较为平稳,开发商可能会根据市场反应在定价上作出一定让步,给予一些优惠。”业内人士分析。

  记者钟婷婷

  利好一

  开发商再也不能捂盘销售了

  《通知》第一条明确,从2018年2月1日起,新取得土地的房地产开发项目,应以宗地为单位申请商品房预售许可。因建设规模偏大确需分批申请预售许可的,最后一批次的建筑面积不得少于2万平方米,其余每批次不得少于5万平方米,各批次的申请间隔时间不得少于3个月,除特殊情况外不得分层、分单元申请预售许可。

  打比方,某房地产开发商新取得土地的开发项目建筑面积为11万平方米,按照此规定,如分批申请预售许可,可申请两次,第一批次为5万平方米,第二批次为6万平方米。“11万平方米的房地产项目,估计可以造七八百套房子,这样的楼盘在宁波不算小。按照以往的营销手法,开发商可以选择分三四次销售。”某业内人士说。

  事实上,目前很多开发商都是走“首开盘—加推—再加推—清盘”的营销套路,分四五次开盘销售是挺常见的。据搜房网显示,中梁壹号院,曾在2016年12月以及2017年3月、6月、8月、11月,分五次销售。去年12月首开盘,在售均价17500元/平方米;今年6月中旬加推,项目整体均价19500元/平方米;今年12月份整体均价18500—22000元/平方米。“这样可以根据市场情况调控推售节奏,根据客户基数调节推售套数。还能根据市场情况,调整房价。”宁波知名房产人童喆表示。

  利好二

  销售房源稀缺的现象将逐步减少

  高新区某楼盘销售经理告诉金报记者,该楼盘在今年年初的整体均价是22000元/平方米,12月份的在售均价是27500元/平方米。在楼市火爆的时候,开发商还能通过饥饿营销呈现房源稀缺的现象,同时抬高房价。这也导致购房者普遍认为“买房子要买首开盘最划算”。

  今年,日光盘、夜光盘尤其多。某些楼盘在开盘后,纷纷发出“去化七成、去化八成、售罄”等快报,红色的光盘销控表一次次引起较大的舆论。“买房子还要托关系、开后门、还要摇号,选房时必须快,因为你慢了,房子就被别人抢走了。我去菜场买白菜都得掂量下,几百万元的房子连思考的时间都没有。现在的楼市疯了,这不正常。”市民胡先生曾在朋友圈吐槽。

  这种现象是否会在新规正式施行后得到缓解?“新规实施后,建设规模不大的房地产开发项目,需要一次性申请商品房预售许可,整个销售过程也不能涨价。销售房源稀缺的现象将逐步减少,日光盘、一房难求的情况可能会减少,老百姓会更理性,也不用急着去抢房子了。”童喆分析。

  利好三

  车位租售价格公开透明化

  该《通知》第四条、第五条明确,在商品房销售时,房地产开发企业应根据备案价格制作车位(库)销售价格承诺书,并与商品房一房一价表在销售现场醒目位置同步张贴公示;房地产开发企业尚有未出售的车位(库),不得以只售不租等理由拒绝出租。要求房地产开发企业和购房人应当在商品房预销售合同和前期物业服务管理合同中,明确车位(库)销售价格、租赁价格、价格有效期以及有效期满后的收费标准调整方式、程序等内容。

  “我买房子时,是不知道车位价格的。马上房子就要交付了,听说车位要25万元,这么贵!不买,怕以后入住率高了找不到车位。买,这加装修,还有交付时各种费用,我起码还得准备五十万元。怎么办?”市民贺女士提起买车位的事,唉声叹气。

  车位价格高,业主不买,车位就会空置。开发商为变相绑架销售,抬高租金。业主不租,车位上空荡荡,资源浪费,非车位的道路上却停满了车。严重的,导致交通拥堵,甚至引发社会矛盾。这样的事之前不是没发生过。“新规实施后,开发商在销售商品房时,需对车位(库)的租售价格公开透明化。购房者可以在购房前综合考量,我认为这个新规有非常积极的意义。”童喆表示。

  腾讯房产宁波站薛敏强表示:“这个政策出台目的很明确,就是针对目前市场上一些不太规范的销售行为,比如捂盘惜售、抬高价格、变相抬高车位价格等。对开发商而言,从领取预售的门槛及一次性公开的房源规模来看,要充分考虑房企现金流压力,促其合理定价,积极推盘,这在当下尤其是调控加码、信贷收紧的大环境下,对购房者或老百姓而言无疑是一大利好。”

  2017宁波楼市

  调控大事记

  4月23日,市政府办公厅下发《保持和促进房地产市场平稳运行的通知》(甬政办发[2017]50号)。同日,市住建委、市国土资源局、市地税局、市人社局联合下发《关于落实住房限购政策有关事项的通知》。根据两份通知,我市从4月24日起正式施行住房限购、限贷政策,并同步调整公积金贷款政策。此次住房限购涉及海曙区、江北区、鄞州区。

  7月27日,宁波市住建委发布《宁波市存量房屋转让合同网签及备案管理办法(试行)》,根据要求,经纪机构及其从业人员在服务过程中有六类情况明确禁止——出借网签账号供他人使用;以不正当手段获取房屋信息,违背当事人意愿发布、公开、泄露、转卖当事人及房屋的相关信息;隐瞒经纪行为而以自行成交方式申报网上签约;未经买卖双方当事人同意,擅自进行合同网签;代收代管存量房屋交易资金或通过资金监管账户以外的其他形式结算存量房屋交易资金;以合同网签为由违规收取服务费用。

  8月1日起,全市调整住房公积金贷款最高额度,从原来80万元下降至60万元。同时,5类借款人将无法申请住房公积金贷款,可贷额度确定方式改为“按住房公积金账户余额的一定倍数计算”。

  10月1日起,宁波新的限购政策再次升级。住建、国土两部门联合发文加强楼市调控,即日起,在海曙区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区行政区域内新购买的住房,须取得不动产权证书满两年后方可转让,购买时间以交易合同网签时间为准。非宁波户籍买房需提供两年以上个税或社保缴纳证明。

  11月27日,宁波市住房和城市建设委员会与建设银行宁波市分行签署住房租赁战略合作协议。建行方面拟向宁波市租赁市场发展各主体给予意向性授信支持,金额不少于500亿元。这样的政银携手合作,被视作宁波推进“租售并举”政策落地,迈出共同推进宁波住房租赁市场发展的第一步。

 

稿源:现代金报    责任编辑范田圆 
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