海曙中梁壹号院，地下停车库墙面色差可见。

　　象山海御官邸小区地下车库潮湿积水。

　　余姚中梁九号院地下车库墙面上打满了注浆孔修补。

　　一场台风之后，人们发现台风竟成了检验房产质量的最佳机会。那些地下室潮湿、渗漏水的小区的质量问题彻底“原形毕露”。

　　在广大市民对小区地下室潮湿、渗漏水问题的不断反映之下，本报记者先后调查报道了银泰城汇悦湾、海曙区中梁壹号院、象山海御官邸以及余姚中梁九号院等。然而这只是反映的问题中的一小部分。小区地下室潮湿、渗漏水问题已成为一个多发现象。

　　为什么有这么多的小区渗漏水？这房产质量验收又是怎么通过的？记者进一步展开调查。

　　□现代金报记者陈善君文/摄

　　原因严重渗水漏水主要是施工质量问题

　　针对众多小区地下室存在的潮湿、渗漏水问题，记者先后采访了房屋设计研究院、建筑防水协会、监理公司以及住建部门等许多专家。

　　宁波市房屋建筑设计研究院一名工程师接受记者采访时说，潮湿和渗漏水是两种情况，一种是通风不畅造成空气湿度大，包括冷凝水的产生造成的潮湿问题；但是渗漏水是房屋的建筑施工质量问题。

　　地下室潮湿的情况，如果仅仅是空气不流通，湿度是有限的，不会特别多，并且通过加强通风，比如开风机、除湿器等都能得到缓解。但是如果是建筑渗漏水那就是施工质量的问题了。

　　建筑设计研究院工程师说，渗水比漏水要轻一点，但都是建筑施工质量问题。地下室渗水不仅仅是地坪，还有侧墙、天花板都可能渗水，因为地下室这几个面外边都可能是泥土层，都有触水面，都需要防水，防水施工没做好就可能渗漏水。

　　“要解决渗漏水问题，单靠加强通风是没有用的！”建筑设计研究院工程师说，哪怕空气干燥了，渗漏点没修补好，还是会积水。

　　背景

　　　防水工艺不同

　　　质量和成本差异巨大

　　宁波市建筑防水协会工程师章先生，从事建筑防水工程很多年，是防水工程方面的专家。他告诉记者，建筑地下室的防水工艺分很多种，每种施工成本、材料成本、防水工艺以及防水效果等都相差比较大。

　　章工程师向记者介绍，地下室的防水顶板(天花板)、侧板(侧墙)、底板(地坪)都要做防水工艺，除非是一些有特殊防水要求的建筑需做高等级的二道防水，一般的商品房都是常规工艺，做一道防水。但同样是做一道防水，还分成几种防水技术：有在水泥中渗入防水原料做防水层的；有常规使用比较多的铺设自粘型防水卷的；还有一种成本较高，质量较好的高密度聚乙烯自粘胶膜防水卷材。

　　章工程师说，一般用得较多的是常规的铺设普通自粘型防水卷，但这种防水卷材料也有好和差，厚度有的1.5毫米，有的2毫米，价格差距很大。

　　“开发商想节省成本，就不会使用太好的材料，而且可能工序上都会减少。”章工程师给记者画示意图，地坪的防水工艺的构造有好多个层次：第一层是铺水泥找平层；第二层铺上防水自粘卷材；第三层再是铺水泥找平层；第四层再浇筑水泥底板，也就是地坪表层。但开发商为了减少成本或赶工期，有可能就省去其中某些工序。

　　揭秘减成本和抢工期开发商赚快钱套路多

　　“如果防水材料用得比较差或者工艺没做好，很容易发生渗水。”宁波市建筑防水协会工程师章先生说，防水自粘卷材是在做地下室的时候就已经铺好的，此后随着楼房的继续建造，房子会发生一定程度的沉降，这种物理沉降是正常的，却会给防水材料带来影响。如果防水材料质量比较差，就会发生破裂。

　　防水卷一旦发生破裂，地下水就会渗到上面，因为普通防水卷与上层的水泥找平层是贴合关系，并不是粘合，所以水很快就会蔓延整个找平层，一旦地坪有开裂，水就会渗到地坪上面，形成积水。

　　“如果采用材质好的防水卷材，防水效果就会好很多。”章工程师说，比如厚的防水材料就不容易破，还有使用成本较高的高密度聚乙烯自粘胶膜防水卷材，这种防水材料是双面粘合在上下两面找平层水泥上，哪怕有一处开裂漏水，也难以蔓延，只要这一处补漏就行。

　　建筑行业相关业内人士也对记者说，但事实上一些开发商为了节省成本、抢工期，不会使用好的防水材料，防水工序也是能减则减。甚至一些开发商根本不用防水卷材，而是使用最简单的、成本最低的，在地坪层水泥里掺入防水原料，但这种一旦发生地面开裂就防不了水了。

　　宁波宁大建设工程监理公司的工程师何先生说，地下室侧墙、顶板的防水除了迎水面和内面都要做好防水外，还对外围的回填土有要求，就是不能使用透水性不好的淤泥土，而是要使用透水性好的疏松土，不致于使外围土层积水渗入墙面。

　　“还有开发商抢工期进度，也会导致防水问题。”何工程师说，现在有些明明要八九天盖一层楼的，四五天就盖好了，混凝土都还没有完全硬化，势必出现开裂渗水。

　　漏洞

　　　可能迫于开发商压力

　　　验收把关不严常发生

　　既然房子一交付就出现潮湿发霉、渗漏水的情况，为什么之前的验收能够通过？记者从建筑行业相关专家处了解到，这当中存在工程验收把关不严的情况。

　　记者采访中，一名建筑工程师举了一个例子，曾有一家开发商为了赶工期、减成本，要求设计单位将维护结构设计进行缩减。设计单位为了做这个项目，没办法，只能在设计上“连砍三刀”缩减工序，最后只好在图纸上注明：“维护结构设计如果出现问题，开发商自负”。

　　那么，难道监管验收都没有防控吗？从事建筑工程监理的何工程师告诉记者，现在房地产项目的竣工建收，主要是“四方主体”，即业主(开发商)、设计、施工、监理四个单位，而政府建设部门只是对项目进行备案，有监督检查的职能，但并不参与具体的商品房的工程验收。

　　靠业主、设计、施工、监理四个单位的验收主体，很大程度上都抵不过开发商的压力。

　　有建筑工程师表示，有时候验收时发现建筑工程存在问题，开发商就会说服验收单位，通过事后修补的方案，“摆平”各验收单位。

　　记者在采访中，很多专家也指出，宁波应该根据本地特点，提高商品房建筑防水标准。宁波市房屋建筑设计研究院工程师表示，宁波地处东南沿海，潮湿多雨的气候给建筑防水提出了更高的要求，因此宁波最好能提高建筑防水标准。

　　宁波市建筑防水协会章工程师也表示，对于宁波的气候，完全不能和北方干燥的气候相比。因此不能按照常规的防水标准造房子，“宁波应该有自己的建筑防水标准，只有这样才会让业主住得更安心。”