制图庄豪

　　【案情】

　　去年8月，蔡女士看中了余姚市朗霞街道的一套100多平方米的房屋，经与该房所有人李女士一番讨价还价，双方最终以45万元的价格成交，蔡女士依约支付了5万元定金。最终，这笔交易却未能完成，原因究竟是什么呢？

　　庭审时，原告蔡女士称，对方在收了她5万元定金后却避而不见，手机也关了，因此只能向法院起诉追讨定金，并要求对方依照相关法律支付违约金。然而，被告李女士的陈述与蔡女士大相径庭，李女士称，蔡女士虽然支付了定金，但其之后反悔不想买房了，自己一直和对方有沟通联系，根本不存在“收到定金后逃之夭夭”的情况，并据此请求法庭驳回原告的诉讼请求，定金不作退回。

　　法院经过调查，发现双方矛盾的根源在于诉争的房屋根本无法过户。原来，李女士的房屋是她父亲经由拆迁安置所得，至今没有取得房屋权属证书，因此，依法暂不能过户交易。当发现这处房屋因没有产权证书无法过户后，买受方蔡女士向出售方李女士提出了终止交易的想法，同时要求对方返还自己的定金，但双方对责任归属产生了争议，李女士不愿退还定金，蔡女士这才向法院起诉。

　　最终，法院对这起房屋买卖争议作出判决，李女士返还原告5万元定金，但对于原告“要求对方支付违约金”的诉讼请求不予支持。

　　【说法】

　　法庭的判决认为，本案双方就涉案房屋买卖达成了初步合意，系有效行为。但不动产买卖合同应就不动产权属过户、交付等作明确约定，双方所达成的合意尚不具备房屋买卖合同成立的主要要件。原告因房屋不能过户，选择解除双方先前的合意，理由正当。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。

　　审理此案的法官作了进一步解释：该房屋至今尚无权属证书，但不能过户的原因不能归责于原被告双方，双方对此均无过错，双方原先的合意不能履行，原告要求被告支付违约定金，被告要求不返还购房定金的意见，法院均不予采纳。