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“老破小”有多吃香?两套不同面积的法拍房 成交单价差了1万多元
稿源:甬上   2021-01-18 10:36http://www.cxnews.cn 慈溪新闻网
 

  01

  15日,位于海曙欧尚对面的人丰小区,拍出了一套法拍房——价格,有点出人意料。

  这套法拍房证载建筑面积77.91平方米,2000年建成。位置处于小区最南面,南面无遮挡,一楼的中间套,一梯两户,两室两厅一厨一卫。

  评估公司给出的市场评估价,是263.4万元。最终,人丰小区这套法拍房只拍到242.6万元,折合成交单价约31140元/平方米。

人丰小区法拍房内外观感。图源自阿里拍卖平台

  而在一个月不到前,与人丰小区贴隔壁的汪弄小区,也拍出过一套法拍房,当时的成交单价,令人咂舌!

  汪弄那套法拍房比人丰小区这套房龄要老整整10年,1990年建成。其也是一楼的住宅,不过面积小,只有41.05平方米,一室一厅一厨一卫。

  评估公司给汪弄那套法拍房的市场评估价为130.33万元,但最终以169.2万元的价格成交,成交单价高达41220元/平方米。

汪弄法拍房内外观感。图源自阿里拍卖平台

  汪弄小区和人丰小区,按去年海曙区中小学招生地段范围划分,都读孙文英小学和十五中。学区一样,楼层一样,但越老旧、越小的房子,单价竟贵出10000多元/平方米!

  在当前宁波楼市上,类似“老破小”完胜的例子,不胜枚举。

  02

  在汪弄对面的假山新村,读中原小学和十五中,学区不见得特别好,房子也和汪弄一样很老旧了,目前小套型二手房价格挂得高的,接近3.7万元/平方米。而就在假山新村隔壁,不久前开盘的地铁口全装修新盘书润悦府,备案均价还不到3.6万元/平方米。

截图自宁波市房产交易信息服务网。

  学区好的,豪宅档次的次新盘中的大套型房源,也不见得卖得过隔壁安置房小区的小套型。看看七中旁边的东茂府二手房挂牌价,和旁边安置房小区舟宿云庭的二手房挂牌价:

截图自宁波市房产交易信息服务网。

  至于优质学区内房龄有十几二十年、套型不大又不小的小区,二手房更是有点“不尴不尬”,不但价格比旁边的“老破小”低很多,还不太好卖——比汪弄、人丰小区那两套法拍房的遭遇,还要夸张些!

  四眼碶小学和七中的学区“搭配”,可以说是目前宁波市区内最热门的学区之一了。来看看这个学区内的相对较新的新河花园二手房,与旁边已经很老旧的土地巷二手房挂牌价:

截图自宁波市房产交易信息服务网。

  最夸张的,当属读堇山小学和鄞州实验中学的格兰云天一期内“70年产权”的单身公寓,与同小区大套型房源的价差了——居然单价能差出近一倍来!

截图自宁波市房产交易信息服务网。

  如果没有学区因素,但有确定的拆迁消息的“老破小”,也同样比旁边没可能拆迁的相对较新的小区,贵出很多。

  比如已经启动入户调查的划船社区二手房,与不在划船未来社区试点实施范围内的甬港豪庭二手房:

截图自宁波市房产交易信息服务网。

  03

  “老破小”的吃香,主要原因有二:一是学区,“小”成为关键因素,虽然单价高,但总价相对较低;二是拆迁预期,“老”而“破”,是有可能拆迁的关键。

  但不管是为了学区还是“赌”拆迁,都是有风险的。

  且不说为了学区而花大价钱买房值不值、对孩子的学习是不是就一定有用,市五区内大家眼里的不少好小学、好初中,各区教育部门前不久都已经发布过招生预警——有的是今年招生的红色预警、有的则是今后三年招生都是红色预警。教育政策可能变化,也是一种潜在风险。

  换句话说,高价买的“老破小”,能不能让自家娃读进理想的学校,确定性并非100%。

  至于“赌”拆迁,不确定性更大。

  即便是已经列入拆迁储备计划的老旧小区,最后也可能不拆而改成老旧小区改造;即便是同一个区域内,最终也可能有的列入征收有的却被划出;即便是已经进入了拆迁签约阶段,最后也有可能因为签约率未达标而不拆……

  买房,任何时候,都莫忽视风险!

   责任编辑戎畏畏 
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