三年前的2021年4月16日，由扩大限购圈等组成的调控政策出台，宁波楼市由此告别长达五年多的爆热状态。

　　整整三年过去了，这一轮市场调整，目前到了什么阶段？

　　宁波市房产市场管理中心4月8日发布2024年4月全市住宅成交数据。从这份最新数据中，或至少可从成交量角度，一窥这三年来宁波新房、二手房市场的调整过程以及目前各自的状态。

　　市区二手住房成交量

　　创近一年来最高

　　数据显示，上月市六区共成交二手住房4155套。虽然环比仅微增1.2%、同比还降了近7%，但这是近12个月以来最高的单月成交量，同时也连续第二月站上4000套关口。

　　再联系春节前市区二手住房成交量已连续四个月超3000套，或可判断，至少在量上，宁波二手房市场已经走出最低谷？

　　在这轮调整之初，市区二手房成交量呈断崖式下跌之势。2021年4月，成交超7000套；而到了2021年的“银十”，跌出了1358套这一几乎是十年间最低的成交水平。

　　2022年的绝大多数月份，市区二手住房单月成交套数也仅2000套上下；2023年短暂的“小阳春”后，又连续四个月徘徊在3000套关口以下。

　　三年来宁波二手房市场成交量的起落，可以看下面这张图表：

　　据房管部门数据绘制。下同

　　当然，二手房成交量的回升，是用二手房价的大幅下跌换出来的。

　　三年前要价三万多一平的房子，现在的成交单价，可能还不到两万一平；三年前总价150万元的房子，现在打个七折还不一定能很快卖掉，中介会告诉你，恐怕得低于100万元才行……

　　宁波二手房市场“以价换量”，终于换出了现在单月4000套以上的成交水平，接下来是否会步入“价稳量稳”的阶段？或许可以期待下了……

　　市区新房成交量

　　还在低位徘徊

　　上月市六区商品住宅总成交套数是1285套，环比、同比都接近“腰斩”。

　　环比降幅这么大，一个主要因素是奉化的新房成交套数，从三月份的1173套大降至了四月份的334套。三月份，奉化个别楼盘有非典型的房源集中网签情况。

　　不管怎么说，同样是从三年前单月超7000套的成交水平线一路下跌，对比二手房，新房的成交水平似乎还看不到回升的势头。

　　看三年来市六区商品住宅的单月成交走势图：

　　这与这三年房企拿地大幅减少，进而导致新房供应也大幅减少有关。

　　房管部门数据显示，2021年3月，当月市六区新领证入市的商品住宅高达9335套；而去年至今，只有一个月的新增供应超过3000套，绝大多数月份仅有1000多套——去年的“金九”，六区新入市商品住宅套数甚至才871套。

　　新房成交量上不去，很大程度上也与二手房价大幅下跌后，不少在售老盘吸引力不强有关——毕竟，房企不像二手房东，咬咬牙说降价就降了……

　　一个楼盘，隔壁的次新二手房成交单价只有三万出头了，而它还要卖将近四万一平，怎么会有销量？

　　三年前，楼盘开盘都“捂着卖”，各种明着暗着搭售加装包、车位；现在，楼盘像是新能源车，大量增配——恒温泳池、酒店式大堂、外立面四面铝板等等各种“卷”，同时房价还更便宜，不这样就卖不动——甚至即便如此，如果绝对价格相比周边二手房依然没有吸引力，也不一定就卖得好……

　　或许，新房成交量要有明显回升，一定程度上要看二手房价的“脸色”，看二手房价接下来能不能稳住。