这段时间，祥生祥园营销策划部经理周宸感觉到购买大户型客户明显增多。以前，总是140平方米以下的小户型好卖，150多平方米的大户型买的人少，170多平方米的大户型鲜有人问津，但最近，一些客户看过户型图后，开口就要170平方米的大四房，小户型房源基本上不予考虑。

　　客户需求的变化，引起了周宸的重视，通过跟一些客户沟通，他了解到，准备生育二孩的家庭对大户型房源有了新的需求。这些客户的想法是：家里有两个小孩，最好要有四个房间，大人一间房，两个小孩子各一间房，照顾小孩子的父母或者保姆还要一间房，客厅要大一些，两个小孩子可以有足够大的活动空间。总之，这些客户的购房意愿是面积要大、房间要多。

准二孩家庭

扫货大户型商品房

　　不单是祥生祥园项目，近期，市内各在售楼盘都有类似情况，一些家庭因为准备养育两个孩子，正着手换房。

　　2015年10月十八届五中全会决定全面放开二孩，这意味着一对夫妇可以生育两个孩子。全面二孩于2016年1月1日起正式实施。按人口与计划生育法修正案中规定，生育一孩或两孩的夫妻均可获得延长生育假的奖励。我国将实行生育登记服务制度，对生育两个以内(含两个)孩子的，不实行审批，由家庭自主安排生育。

　　人口专家分析认为，由于双独二孩、单独二孩政策早已经放开，全面放开二孩的受益人群只有非独群体。这部分人群中，“80后”、“90后”生育二孩的积极性较低，“70后”虽然相对可能再生育意愿高一些，但是由于大部分已经接近育龄晚期，真正能生育二孩的也有限，不可能造成过大的生育堆积。但是，从近期慈溪商品房改善型需求增加明显的情况分析，生育二孩家庭比例可能不大，但是总量不会少。

　　全面二孩政策影响住房需求结构的变化，改善型需求突显，利好改善型项目。二孩后，家庭结构发生变化，原来一家三口变为一家四口，同时，也需要父母或雇佣保姆一起来照顾孩子。同时，住房需求结构也发生变化，原来一家三口的居住需求一般为两房即可，二孩后，住房需求起码变为三房，甚至四房。因此，全面实施二孩政策后，生二胎的家庭改善家庭住房状况成为必然，这对未来改善型住房项目来讲是利好。

　　二孩家庭对改善型需求功能性要求更高，细节更多，对开发商研发能力提出更高要求。当前，由于城市家庭养育小孩成本较高，一般来说，不是任何家庭都具备生育二孩的经济条件，因此，首先城市家庭生二孩的多为经济状况较为良好的家庭，二孩后，二孩家庭对于改善型住宅功能性要求更高。比如对户型功能设计应考虑客厅更大的公共活动空间、考虑父母或保姆居住的空间、考虑更多的储藏功能等等。当然，不同的家庭需求更是差异化，这对开发商的产品研发能力提出更高的要求，这也将是未来开发商的核心竞争力之一。

二套房新政

助力改善型需求入场

　　今年二月初，国家出台政策：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。也就是说，现在，首套房首付比例最低降到2成，二套房首付比例最低降到3成。

　　二套房首付比例的进一步下降，有利于释放改善型需求，更有利于准二孩家庭购买大户型商品房。2010年4月，国家出台限制购买二套房政策，二套房贷首付比例达到60%。2015年3月底，央行、住建部、银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。通知规定，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。这次又进一步降低，首付比例由60%降到30%，购房压力进一步减轻，如买一套总价200万元的房子，过去首付要120万元，现在只要60万元。

　　准二孩家庭积极换房还有一个重要的原因，他们认为目前慈溪房价较低，性价比较高。近年来，在部分楼盘降价的影响下，“以价换量”成为共识，整体房价呈下降趋势。目前慈溪房价，相同的品质房源，基本回到了2008年以前的水平；大部分房源，售价已低于成本价。近年来，慈溪房产市场总体出现了供过于求的市场特征，销售速度放慢，不少在售高品质楼盘已经竣工，可以买到现房。买现房的最大好处，就是可以眼见为实，可以清清楚楚地看到自己所买的房屋户型到底好不好，房屋的朝向、采光等等实际情况，各个房间的大小是否合适。现房已是成品，买家可以把楼盘里里外外看个透，水电设备这些内在的东西，还有园林、景观等等外在的东西一目了然，看中了才买。现房能最真实、最准确、最具体地把房屋及社区配套完全地呈现在面前。■记者 周克军 赵渝腾