中国股市历来“牛短”“熊长”，这跟近10年慈溪楼市有些类似。不过，当前，慈溪楼市已有“走牛”的迹象。
近10年中，慈溪房价经历了3年大涨，其余7年，或是不温不火，或是不断下跌。2004年，慈溪房价在政策的影响下，整体下降20%左右，每平方米回落至4000多元，此后的2005年和2006年，成交量萎缩，房价低迷；2007年量价齐升，每平方米上涨2000-3000元；受国际金融危机的影响，2008年到2009年年初，成交量下降，房价有所回落；2009年下半年开始，在救市的影响下，慈溪住宅商品房成交量大幅度上升，房价暴涨，涨幅翻倍，持续到2011年上半年；此后5年房价不断下跌，基本回到2007年水平。在经历了充分的调整之后，慈溪楼市将会走上持续稳健的发展之路。
5年中房价跌跌不休突破成本线
2010年下半年，慈溪房价达到顶峰，全市商品房成交均价为每平方米13878元，2011年有价无市，全年住宅商品房成交量仅为2835套，仅相当于有些年份半年的成交量，当年底，库存量猛增至7400套。由此，慈溪楼市拉开了大调整的序幕。
近5年间，比较明显的降价主要有两波：一是2012年上半年，二是2014年下半年。
2012年三月中旬，国家再次表态对房价调控的决心之后，慈溪部分房产项目再也撑不住了，祭出了“降价”白旗。在这次房价调整中，比较有代表性的是天赐家园项目。这个楼盘于2011年初开盘，是慈溪市场2011年“第一盘”，开盘均价为每平方米11500元左右，开盘后成交并不理想。在经过1年时间的等待和观望之后，大幅度调整销售价格，每平方米均价为8000元左右，降了3000多元。此后，柏顿嘉园随后也推出大批特价房，这些房源均价也在每平方米8000元左右，白金湾在原有的低价基础上，推出部分特价房，同时加大促销力度。此后，新楼盘大都以此为参照定价，其余在售楼盘大都通过不同的形式调低了价格。
2014年下半年，一些楼盘以取消限购为契机，大幅度降价抢市场份额，慈溪房价出现大幅度调整。去年8月初，以“不降品质、不降价”著称的绿城，在绿城诚园项目，房价出现了大幅度调整，房价每平方米向下调整幅度为3000元左右。去年10月底，位于慈溪城南的祥生祥园开盘，执行“折后均价每平方米5880-6888元为主”售价策略。其余楼盘也相应地调整了销售价格，“以价换量”成为2014年下半年以来的主基调。这波降价潮一直持续到今年上半年，今年5月，保利大幅度调整住宅商品房销售价格，降幅达40%左右，这标志着本轮慈溪房价调整基本结束。
一方面，随着一大批新建住宅项目的开发建设，商品房源不断推向市场，另一方面，以限购和限贷为特征的宏观调控政策抑制慈溪主力购房需求，导致需求不振。供大于求，是慈溪楼市“走熊”的内在原因。
2011年是慈溪住宅商品房市场的分水岭，当年，随着一大批住宅项目的开盘预售，慈溪楼市迅速从“供不应求”转向“供过于求”，此后，供应量一直维持在较高水平，库存量越来越大。由于新型城市化加快推进和2009年、2010年楼市的火爆，慈溪住宅商品房开发步伐大大加快。从2009年开始，我市加大了土地供应力度，当年共推出住宅用地907.8亩，其中中心城区推出624.24亩。此后4年间，每年都有大量住宅用地推出。这些新开发的住宅项目，有的销售速度快，有的慢，库存量逐渐积累。2012年底，慈溪住宅商品房库存量达到9756套，2013年底达到10574套，2014年底达到12000多套。
限购限贷等宏观政策压抑主力购房需求4年。2011-2014年慈溪房地产市场深深打上了宏观调控政策的烙印，四年时间内，慈溪主力购房需求受到抑制。在国家调控政策层面，从“限贷令”、“限购令”到“限价令”，层层加码，从抑制需求着手，努力改变供求失衡的市场格局，以控制房价过快上涨。尤其是2010年开始执行的“限购令”，使每户家庭的购房权利成为稀缺资源，客观上防止了炒房者无限制的购房。同时，以“限购令”为代表的楼市调控组合拳，也对那些潜在的购房者产生了重要影响，使他们在购房选择上更趋向于观望。“限贷令”实施后，购买第二套住房首付款比例由以前的30%提高到60%，购买第二套房门槛大大提高，改善性需求进一步被抑制。
住宅商品房市场量价齐升为期不远
慈溪楼市已经“熊”了5年，目前已具备走“牛”的条件。
第一是房价超跌。目前慈溪的房价，放在中西部地区，仍然偏高，但放在慈溪这样一个经济发达、人多地少的沿海城市，已属低于正常水平了。
在售楼盘大幅度降价。同一楼盘，同一种产品，房价在这波熊市中跌去不少。2011年5月，华润橡树湾北区块项目开盘热销，6月合同备案214套，销售均价为每平方米17579元；2012年12月成交38套，成交均价为每平方米15638元；去年1月这个楼盘成交21套，成交均价为每平方米14601元；去年11月成交49套，其中，9套10246元，40套10595元。四年下来，华润橡树湾北区块住宅商品房销售价格跌去7000元左右，下降40%。
新项目低价开盘。去年10月底，位于慈溪城南的祥生祥园开盘，执行“折后均价每平方米5880-6888元为主”售价策略，这个价格大大低于市场预期。这是慈溪2006年高层公寓售价，低于2007年开盘的富丽湾景苑和和润公寓两个项目。2008年梵石花园开盘，均价为每平方米7500元，后受国际金融危机的影响，打8折，售价还是高于现在的祥生祥园。与祥生祥园一箭之隔的天怡嘉苑，2010年开盘，当时均价每平方米11500元，打了对折。
房价经过几轮下跌后，慈溪房产开发项目绝大多数都出现了亏损，能够保本或是微利的楼盘极少。开发商开发房产项目的唯一目的是为了赚取利润，保本是一条底线，亏本卖房是不得已而为之的极端措施。近年来，慈溪不少开发商绝大多数资金都非常紧张，急于回款，偿还银行贷款和支付工程款。
第二是政策面宽松。去年下半年以来，限购取消、限贷松绑、二套房首付比例降低、免征二年以上二手房业税、给予购房补贴，政策力度不断加码，都是政府由限制改善性需求向支持改善性需求转变的实际行动。这些政策的落地，增加了购房需求，极大地鼓舞了市场信心。
量在价先，慈溪楼市要走出长达5年的熊市，首先成交量能否上去。去年下半年以来，慈溪住宅商品房市场“以价换量”取得了不错的效果，去年1-12月，慈溪住宅商品房成交量达到3411套，今年上半年成交3200套，加上今年7月份成交469套，去年下半年以来，成交量已超过7000套。随着成交量的上升，房价有望缓慢回升。
制约慈溪房价回升的关健因素是库存量。如果没有此前的高库存量，慈溪房价早已回升了。但是今年以来库存量正在以较快的速度减少。到去年年底，全市商品房库存量达到12648套，今年1-7月，慈溪全市库存量降低1600套左右，目前库存量仍有11000多套。由于近三年慈溪新推出的住宅用地极少，新楼盘会越来越少，但成交量仍处于高位，去库存正在加快。
慈溪房价什么时候上涨？库存量降到8000-10000套，就在年前年后。■记者 周克军 赵渝腾
