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奉化小伙花45万元买的房子 3年后拆迁的赔偿款却不是给他的
稿源:甬上   2020-11-22 10:22http://www.cxnews.cn 慈溪新闻网
 

  前两天,甬上APP独家报道了两起房产纠纷官司,说的都是购买了还没办出产权证的安置房、最后买卖双方闹上法庭的事。

  报道刊发后,引发热议。

  一位网友的留言,我们觉得很生动,也很值得大伙借鉴。

  事实上,在二手房市场,没有产权证或者虽有产权证但无法立即办理过户手续、却在私下买卖的房子,还不仅仅是安置房,也包括一些新交付、尚在限售期的商品房——甚至是还没交付的商品房。

  在房价波动剧烈的时候,这类房产交易,极容易产生纠纷。

  虽然买卖双方的权益,也能通过打官司得到一定的确认,但这个过程之费时费力、之麻烦,相信对于购房者而言,都是不愿意经历的。

  我们的报道推送后,还有网友指出,在农村,类似的房产纠纷更普遍。

  有一位网友留言问:

  之前,我们也报道过一起典型的买卖农村房屋的官司。

  今天,我们再来看一起农村房屋买卖官司。这起农村房屋买卖纠纷,发生在奉化。

  买卖双方都是宁波奉化人。其中房主老吕是村民,买家小吴非村民。

  先明确一点:现行法律规定,集体土地性质的农村房屋及宅基地,只能卖给符合条件的本村村民,城里人禁止购买,跨村村民间的买卖同样禁止。

  2016年8月,小吴买了老吕的房子。据小吴称,当时是老吕有经济困难,因此求助小吴,请求小吴购买他的房子。

  当时双方以合同形式约定,总价45万元,首付款35万元。余款10万元,等小吴收到土地房屋的拆迁、安置及补偿费之后,一次性付清。

  同一天,老吕向小吴出具一份收条,显示他收到小吴购房款35万元——这笔钱,是由现金支付16万元和生意结算形成的借款19万元组成。

  后来,小吴又陆续支付给老吕2.2万元。

  当然,因为是集体土地性质的房屋,没法过户、不能办新的产权证。

  过了两年多,这处宅基地房屋果然拆迁了。

  法院查明,2019年1月1日,老吕以房主的身份与奉化区房屋拆迁管理办公室签订《集体土地上住宅房屋拆迁货币安置协议》,并拿到了拆迁补偿金和签约搬迁奖励款共计100多万元。

  小吴显然不能接受这样的结果,一纸诉状将老吕告上了法庭。

  小吴承认当初的买卖合同无效,房子不要了,还给老吕。但老吕得返还37.2万元的购房款、赔付4.6万余元的利息损失,同时赔偿损失70万元。

  法院怎么判的呢?

  一审判决,法院认为,涉案房屋的土地性质是农村宅基地,属于集体所有,小吴不是村民,不具备购房的主体资格,原购房合同违反法律强制性规定,无效。也就是说,房子还是老吕的。

  合同无效的后果,法院指出,有二:

  一,因该合同取得的财产应当予以返还;

  二,有过错的一方,应当赔偿对方因此所受到的损失;双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

  法院对小吴要求老吕返还其已经支付的37.2万元购房款的主张,自然予以支持。

  最关键的是,小吴主张的损失怎么算?

  虽然双方都说自己并不知道该房屋不能卖给外村人,但购房合同上已经写明“该房屋属于集体土地,暂时不能办理房屋所有权证及土地使用权证”。据此,一审法院认为,双方都应该知晓这处房屋无法交易,因此而导致合同无效,双方均有过错,应各自承担相应责任。

  一审法院把经济损失的赔偿金额,定为20万元。

  小吴不服,继续上诉。

  小吴认为,一审判决老吕赔偿他经济损失20万元缺乏依据,有失偏颇。老吕应对买卖合同无效承担主要责任。

  案涉房屋因征地拆迁,实际价值发生重大变化,小吴认为自己的损失,应该包括房屋增值部分的可得利益(房屋拆迁安置权益扣除房屋转让款)损失,这差不多就是70万元。

  二审,还真推翻了一审判决!

  二审法院认定,双方明知案涉房屋无法进行买卖,仍签订买卖合同,双方均有过错。但老吕作为出卖方,要求确认合同无效,意图阻止小吴获取案涉房屋的拆迁补偿利益,应承担主要过错。一审法院酌定老吕承担过错责任明显过轻,予以纠正。

  鉴于双方的过错程度以及合同履行情况,并结合老吕可获取的拆迁利益,二审法院酌定老吕赔偿小吴损失45万元。

  故事到这里就讲完了。

  从官司看,买了不能买的农村房屋的小吴,虽然最后拿到了比所付房款还要多的一笔赔偿金,但且不说打官司之费时费力,从机会成本角度,也不见得划算——假设小吴2016年用那笔钱买了奉化方桥的新房,比如当年售价还不到6000元/平方米、现在二手房普遍卖到20000元/平方米以上的宁南新城,起码能赚上百万元……

  小编最后还是想重复一下这起官司中的一个关键信息:

  集体土地性质的农村房屋、宅基地,只允许符合条件的同村村民之间买卖,外人莫去乱买!买了也办不了产权证,房子和地,最后也肯定不会是你的!

   责任编辑戎畏畏 
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